Análisis Especial Evergrande: La primera ficha de dominó
Si bien la crisis de deuda de Evergrande Group no parece que vaya a ser un nuevo ‘’Lehman Brothers’’ (esta vez de origen chino) lo cierto es que ha provocado un fuerte terremoto en multitud de empresas vinculadas al gigante inmobiliario. Se estima que el impacto de Evergrande podría afectar al 0,5% del PIB de la segunda mayor economía del planeta.
Los temores sobre un colapso financiero a nivel global provocado por el derrumbe de Evergrande son crecientes en las últimas semanas. Se especula con la idea de que incluso podría llegar a frenar el crecimiento de la economía china.
Sucedió cuando -casi- nadie lo esperaba
El pasado lunes era festivo en Asia. El motivo de la celebración era el conocido festival de otoño en China. No obstante, los mercados en Hong Kong estaban abiertos.
No había nada aparente por lo que preocuparse el fin de semana. Todo apuntaba a que ninguna noticia, ni positiva ni negativa, impediría que los inversores descansaran del Mercado al menos dos días. No fue así.
El Mercado decidió que absolutamente todos los riesgos que conscientemente se habían ignorado durante las últimas semanas ahora eran la piedra angular del futuro más inmediato. La inminente declaración de banca rota de Evergrande era el motivo definitivo. Ya se sabe que cuando se habla de Asía, todo es más grande. De ahí a que el titular ‘’Versión asiática de Lehman Brothers’’ resulte más peligroso. Dios sabe cuantos escándalos esconde el gobierno chino y de los cuales, quien sabe si afortunadamente, no tenemos constancia.
Después de todo esto, cualquier cosa era de esperar en la apertura del Lunes. El Hang Seng se desplomaba un 3%. El SP500 algo más de un 2,5%. Europa incluso superaba la barrera del 4%. La justificación de la caída en el viejo continente eran las potenciales implicaciones que generaba para Alemania las turbulencias de uno de sus mayores clientes.
De repente… ¡Todo se entendía, todo era obvio!. La crisis de Evergrande, el posible bloqueo del gobierno americano, el techo de Deuda de USA, la sobrevaloración de la tecnología, la subida de tipos de interés, la estacionalidad...
China, de momento, no va a ceder
Si bien el gobierno chino no va a intervenir para ahorrarse el riesgo moral de "salvar a los ricos", se ha dado cuenta de que es 'too big to fail'. Por eso ha puesto en marcha una restructuración que será bastante más lenta de lo que algunos sectores de mercado esperan.
Y, lo más importante, por primera vez se va a poner al inversor minoritario, el comprador de los pisos de Evergrande, el que depositó sus ahorros como garantía, en lo más alto del orden de prelación, siendo ellos los que sí tienen casi garantizado recuperar su inversión a través de sus pisos, mientras que los poseedores de los bonos se enfrentan a un auténtico lío.
Vale… pero, ¿Cómo hemos llegado hasta aquí?
Evergrande Group, también conocido como Evergrande Real Estate Group, es la marca de Real State más valiosa del mundo y la segunda promotora inmobiliaria de China. Bueno, al menos eso era así antes de que su cotización se desplomara un 90%. Cuando hablamos de Evergrande, estamos hablando de un inmenso monstruo alimentado a base de deuda y crédito masivo. Una auténtica bomba de relojería.
La compañía abarca una amplia gama de sectores de lo más diversos, los cuales incluso llegan a eclipsar la principal actividad: la promoción inmobiliaria. Algunos de estos sectores en los que el gigante asiático está inmerso son la salud, gestión del agua, vehículos eléctricos, finanzas e incluso fútbol.
¿Cuándo empezaron los problemas?
Allá por mediados de 2020 la compañía fundada por Hui Ka Yan empezó a tener serios problemas debido a una grave crisis de liquidez. Un grupo de inversores con derecho a forzar un reembolso de $13.000 millones de deuda pusieron en jaque la viabilidad de la firma.
Sin embargo, Evergrande consiguió mantenerse a flote en septiembre tras llegar a un acuerdo por el cual los inversores renunciaban a sus pretensiones iniciales. La compañía pagó un alto precio en Bolsa dilapidando en dos meses la mitad de su valor. Aunque, al fin y al cabo, consiguió salvar el Match Ball. Los problemas no habían hecho más que empezar.
En aquel entonces arrastraba una deuda de más de $120.000 millones entre sus distintas filiales. Una inmensa deuda repartida entre un abanico de más de 100 bancos. Por si esto no fuera suficientemente grave, se acercaban los vencimientos de deuda en el último trimestre del año por valor de 5.600 millones.
Entramos en el año 2021
En contra de lo esperado, Evergrande empezó el año consiguiendo el casi imposible objetivo de pagar a tiempo sus compromisos de deuda y siguió en pie. Llegó a ese punto después de completar desinversiones en varias de sus filiales más importantes.
En junio de 2021, reduce su deuda un 20% hasta situarla en $88.000 millones. Es la cifra más baja en 5 años. La letra pequeña de todo esto es que sus cuentas a pagar se disparan a más de 150.000 millones de dólares entre proveedores y subcontratas. En el momento actual, el pasivo de Evergrande es de más de 300.000 millones de dólares con apenas 15.000 millones en caja. Ya es la inmobiliaria más endeudada del planeta.
Las malas noticias no acaban aquí. El grueso el inventario inmobiliario de la firma está formado por proyectos inacabados. El 60% de los activos totales de la compañía corresponden a su inventario, que suma un valor de +$202.000 millones (+54% vs. 2018). En otras palabras, no tienen caja real.
¿Por qué no traspasa parte de sus proyectos inmobiliarios inacabados a algún fondo de infraestructuras u otra inmobiliaria con músculo financiero para finalizarlos?
Porque, simplemente, no es posible. La calidad del inventario es muy baja. Según Bloomberg, el 57% y 31% de sus adquisiciones de terreno fueron en ciudades Tier-3 y Low-Tier-2 de China. La agencia de noticias Caixin News, por su parte, afirma que Evergrande está ofreciendo apartamentos y plazas de parking con descuentos del -28 y -52%, respectivamente.
¿Por qué no acelera en su plan de desinversiones entre sus filiales para levantar capital y obtener con ello oxígeno y tiempo?
Es una opción que la propia compañía ha planteado en reiterativas ocasiones, pero el común denominador pasa siempre por sacarlas a bolsa. Este es un proceso lento y farragoso, que no se completaría hasta bien entrado 2022. No resuelve, por tanto, el problema a corto plazo.
¿Es posible acudir al mercado y pedir nuevos préstamos con tal de refinanciar la deuda y alargar vencimientos?
No, de ninguna forma, por varios motivos. El motivo principal es que la credibilidad y confianza sobre la compañía ahora mismo es nula. Además, porque contraviene la política de las "tres líneas rojas" que en Agosto de 2020 aprobó Pekín para reducir el endeudamiento del sector de Real State en China.
La gran pregunta… ¿Por qué el Partido Comunista no rescata y evita el colapso con dinero público?
Aunque es algo poco conocido por el gran público, lo cierto es que Evergrande no es el primer grande imperio al borde del colapso en China. Es más, ni tan solo es el primero del sector inmobiliario chino. Los casos de Anbang Group o HNA Group fueron situaciones parecidas con unos riesgos sistémicos que han terminado en enormes reestructuraciones.
¿Ha intervenido el gobierno Chino en alguna de estos colapsos?
Nunca ha intervenido. Ahora bien, el caso de Evergrande es muy diferente a los anteriores por un simple motivo. Anbang y HNA se endudaron por expandirse a escala internacional con operaciones como la de Hilton o Waldorf. Por lo cual, tenían poca influencia en China.
Evergrande es un inmenso imperio que se centra casi en su totalidad dentro de las fronteras de China. No es complicado deducir que su impacto en la economía nacional es exponencialmente mayor.
Al menos, así lo acreditan las cifras. Una plantilla fija de más de 220.000 trabajadores y con más de 3.800.000 de empleos directos. Un default completo de la compañía afectaría al 0,5% del total.
Además, cuenta con más de 1.300 promociones que están en curso en más de 280 ciudades del basto territorio Chino. Para hacernos una idea, gestiona un volumen de suelo edificable superior a la suma de Brooklyn, Bronx y Manhattan.
Algo más de 1.5 millones de ciudadanos chinos han pagado a Evergrande por adelantado a cambio de apartamentos que no están acabados. Lógicamente, el ambiente en China está empezando a caldearse, con atípicas protestas que surgen a diario en todos los puntos del país. Esta situación no le gusta nada al gobierno de China. Sea como sea, la decisión que desde Pekín se tome provocara un enorme seísmo económico. No está del todo claro si la honda expansiva se limitara a China o si se expandirá a nivel global
Llegamos al ‘’Momento Lehman’’: ¿Intervenir o no dejar morir a Evergrande?
Supongamos lo siguiente. Se decide intervenir a través de una inyección de capital estatal. La primera consecuencia es que se sentaría un precedente peligroso por el claro agravio comparativo con los casos de Anbag y HNA.
Bueno, a decir verdad, el Partico Comunista Chino ya está actuando. A principios de mes el Banco Popular de China inyectó $14.000 millones al sistema a través de varios acuerdos de recompensa inversa.
Volvamos al tema. Lógicamente, intervenir supondría aliviriar la situación de Evergrande. En un primer instante resurgiría con fuerza en Bolsa y previsiblmente tendría margen de acometer una dura reestructuración para sanear su débil balance.
Por otra parte, lo que sería bueno para Evergrande, sería malo para el Yuan chino. La imagen de China se debilitaría de cara al exterior. Esto es algo que Pekín no ve con buenos ojos y, por el momento, se niega a sufrir.
De no intervenir, existe un enorme riesgo de que el terremoto provocado por el colpaso de Evergrande contagie al sector inmobiliario y a todo China por extensión. De hecho, esto está empezando a suceder en el sector Real State Chino. La primera ficha de dominó ha sido derribada.
Las primeras consecuencias
Por el momento, el mercado de bonos basura está poniéndose en jaque, más si cabe tras confirmar Pekín que el próximo vencimiento de deuda, para esta próxima semana, no se podrá asumir. El mercado está cotizando a unos niveles de "distress" no vistos desde el Covid-19.
No podemos obviar que el mercado inmobiliario en China lleva décadas al rojo vivo. La mentalidad social imperante es la de acaparar activos físicos, pues el retorno asociado va a seguir subiendo indefinidamente.
Lo cierto, pero, es que la descorrelación entre el parque inmobiliario y la población es cada vez mayor. Nunca habrá suficiente demanda orgánica interna (es decir, no especulativa) para ocupar todos los hogares construidos. En definitiva, China se enfrenta a un terremoto sin precedentes.
Los temores sobre un colapso financiero a nivel global provocado por el derrumbe de Evergrande son crecientes en las últimas semanas. Se especula con la idea de que incluso podría llegar a frenar el crecimiento de la economía china.
Sucedió cuando -casi- nadie lo esperaba
El pasado lunes era festivo en Asia. El motivo de la celebración era el conocido festival de otoño en China. No obstante, los mercados en Hong Kong estaban abiertos.
No había nada aparente por lo que preocuparse el fin de semana. Todo apuntaba a que ninguna noticia, ni positiva ni negativa, impediría que los inversores descansaran del Mercado al menos dos días. No fue así.
El Mercado decidió que absolutamente todos los riesgos que conscientemente se habían ignorado durante las últimas semanas ahora eran la piedra angular del futuro más inmediato. La inminente declaración de banca rota de Evergrande era el motivo definitivo. Ya se sabe que cuando se habla de Asía, todo es más grande. De ahí a que el titular ‘’Versión asiática de Lehman Brothers’’ resulte más peligroso. Dios sabe cuantos escándalos esconde el gobierno chino y de los cuales, quien sabe si afortunadamente, no tenemos constancia.
Después de todo esto, cualquier cosa era de esperar en la apertura del Lunes. El Hang Seng se desplomaba un 3%. El SP500 algo más de un 2,5%. Europa incluso superaba la barrera del 4%. La justificación de la caída en el viejo continente eran las potenciales implicaciones que generaba para Alemania las turbulencias de uno de sus mayores clientes.
De repente… ¡Todo se entendía, todo era obvio!. La crisis de Evergrande, el posible bloqueo del gobierno americano, el techo de Deuda de USA, la sobrevaloración de la tecnología, la subida de tipos de interés, la estacionalidad...
China, de momento, no va a ceder
Si bien el gobierno chino no va a intervenir para ahorrarse el riesgo moral de "salvar a los ricos", se ha dado cuenta de que es 'too big to fail'. Por eso ha puesto en marcha una restructuración que será bastante más lenta de lo que algunos sectores de mercado esperan.
Y, lo más importante, por primera vez se va a poner al inversor minoritario, el comprador de los pisos de Evergrande, el que depositó sus ahorros como garantía, en lo más alto del orden de prelación, siendo ellos los que sí tienen casi garantizado recuperar su inversión a través de sus pisos, mientras que los poseedores de los bonos se enfrentan a un auténtico lío.
Vale… pero, ¿Cómo hemos llegado hasta aquí?
Evergrande Group, también conocido como Evergrande Real Estate Group, es la marca de Real State más valiosa del mundo y la segunda promotora inmobiliaria de China. Bueno, al menos eso era así antes de que su cotización se desplomara un 90%. Cuando hablamos de Evergrande, estamos hablando de un inmenso monstruo alimentado a base de deuda y crédito masivo. Una auténtica bomba de relojería.
La compañía abarca una amplia gama de sectores de lo más diversos, los cuales incluso llegan a eclipsar la principal actividad: la promoción inmobiliaria. Algunos de estos sectores en los que el gigante asiático está inmerso son la salud, gestión del agua, vehículos eléctricos, finanzas e incluso fútbol.
¿Cuándo empezaron los problemas?
Allá por mediados de 2020 la compañía fundada por Hui Ka Yan empezó a tener serios problemas debido a una grave crisis de liquidez. Un grupo de inversores con derecho a forzar un reembolso de $13.000 millones de deuda pusieron en jaque la viabilidad de la firma.
Sin embargo, Evergrande consiguió mantenerse a flote en septiembre tras llegar a un acuerdo por el cual los inversores renunciaban a sus pretensiones iniciales. La compañía pagó un alto precio en Bolsa dilapidando en dos meses la mitad de su valor. Aunque, al fin y al cabo, consiguió salvar el Match Ball. Los problemas no habían hecho más que empezar.
En aquel entonces arrastraba una deuda de más de $120.000 millones entre sus distintas filiales. Una inmensa deuda repartida entre un abanico de más de 100 bancos. Por si esto no fuera suficientemente grave, se acercaban los vencimientos de deuda en el último trimestre del año por valor de 5.600 millones.
Entramos en el año 2021
En contra de lo esperado, Evergrande empezó el año consiguiendo el casi imposible objetivo de pagar a tiempo sus compromisos de deuda y siguió en pie. Llegó a ese punto después de completar desinversiones en varias de sus filiales más importantes.
En junio de 2021, reduce su deuda un 20% hasta situarla en $88.000 millones. Es la cifra más baja en 5 años. La letra pequeña de todo esto es que sus cuentas a pagar se disparan a más de 150.000 millones de dólares entre proveedores y subcontratas. En el momento actual, el pasivo de Evergrande es de más de 300.000 millones de dólares con apenas 15.000 millones en caja. Ya es la inmobiliaria más endeudada del planeta.
Las malas noticias no acaban aquí. El grueso el inventario inmobiliario de la firma está formado por proyectos inacabados. El 60% de los activos totales de la compañía corresponden a su inventario, que suma un valor de +$202.000 millones (+54% vs. 2018). En otras palabras, no tienen caja real.
¿Por qué no traspasa parte de sus proyectos inmobiliarios inacabados a algún fondo de infraestructuras u otra inmobiliaria con músculo financiero para finalizarlos?
Porque, simplemente, no es posible. La calidad del inventario es muy baja. Según Bloomberg, el 57% y 31% de sus adquisiciones de terreno fueron en ciudades Tier-3 y Low-Tier-2 de China. La agencia de noticias Caixin News, por su parte, afirma que Evergrande está ofreciendo apartamentos y plazas de parking con descuentos del -28 y -52%, respectivamente.
¿Por qué no acelera en su plan de desinversiones entre sus filiales para levantar capital y obtener con ello oxígeno y tiempo?
Es una opción que la propia compañía ha planteado en reiterativas ocasiones, pero el común denominador pasa siempre por sacarlas a bolsa. Este es un proceso lento y farragoso, que no se completaría hasta bien entrado 2022. No resuelve, por tanto, el problema a corto plazo.
¿Es posible acudir al mercado y pedir nuevos préstamos con tal de refinanciar la deuda y alargar vencimientos?
No, de ninguna forma, por varios motivos. El motivo principal es que la credibilidad y confianza sobre la compañía ahora mismo es nula. Además, porque contraviene la política de las "tres líneas rojas" que en Agosto de 2020 aprobó Pekín para reducir el endeudamiento del sector de Real State en China.
La gran pregunta… ¿Por qué el Partido Comunista no rescata y evita el colapso con dinero público?
Aunque es algo poco conocido por el gran público, lo cierto es que Evergrande no es el primer grande imperio al borde del colapso en China. Es más, ni tan solo es el primero del sector inmobiliario chino. Los casos de Anbang Group o HNA Group fueron situaciones parecidas con unos riesgos sistémicos que han terminado en enormes reestructuraciones.
¿Ha intervenido el gobierno Chino en alguna de estos colapsos?
Nunca ha intervenido. Ahora bien, el caso de Evergrande es muy diferente a los anteriores por un simple motivo. Anbang y HNA se endudaron por expandirse a escala internacional con operaciones como la de Hilton o Waldorf. Por lo cual, tenían poca influencia en China.
Evergrande es un inmenso imperio que se centra casi en su totalidad dentro de las fronteras de China. No es complicado deducir que su impacto en la economía nacional es exponencialmente mayor.
Al menos, así lo acreditan las cifras. Una plantilla fija de más de 220.000 trabajadores y con más de 3.800.000 de empleos directos. Un default completo de la compañía afectaría al 0,5% del total.
Además, cuenta con más de 1.300 promociones que están en curso en más de 280 ciudades del basto territorio Chino. Para hacernos una idea, gestiona un volumen de suelo edificable superior a la suma de Brooklyn, Bronx y Manhattan.
Algo más de 1.5 millones de ciudadanos chinos han pagado a Evergrande por adelantado a cambio de apartamentos que no están acabados. Lógicamente, el ambiente en China está empezando a caldearse, con atípicas protestas que surgen a diario en todos los puntos del país. Esta situación no le gusta nada al gobierno de China. Sea como sea, la decisión que desde Pekín se tome provocara un enorme seísmo económico. No está del todo claro si la honda expansiva se limitara a China o si se expandirá a nivel global
Llegamos al ‘’Momento Lehman’’: ¿Intervenir o no dejar morir a Evergrande?
Supongamos lo siguiente. Se decide intervenir a través de una inyección de capital estatal. La primera consecuencia es que se sentaría un precedente peligroso por el claro agravio comparativo con los casos de Anbag y HNA.
Bueno, a decir verdad, el Partico Comunista Chino ya está actuando. A principios de mes el Banco Popular de China inyectó $14.000 millones al sistema a través de varios acuerdos de recompensa inversa.
Volvamos al tema. Lógicamente, intervenir supondría aliviriar la situación de Evergrande. En un primer instante resurgiría con fuerza en Bolsa y previsiblmente tendría margen de acometer una dura reestructuración para sanear su débil balance.
Por otra parte, lo que sería bueno para Evergrande, sería malo para el Yuan chino. La imagen de China se debilitaría de cara al exterior. Esto es algo que Pekín no ve con buenos ojos y, por el momento, se niega a sufrir.
De no intervenir, existe un enorme riesgo de que el terremoto provocado por el colpaso de Evergrande contagie al sector inmobiliario y a todo China por extensión. De hecho, esto está empezando a suceder en el sector Real State Chino. La primera ficha de dominó ha sido derribada.
Las primeras consecuencias
Por el momento, el mercado de bonos basura está poniéndose en jaque, más si cabe tras confirmar Pekín que el próximo vencimiento de deuda, para esta próxima semana, no se podrá asumir. El mercado está cotizando a unos niveles de "distress" no vistos desde el Covid-19.
No podemos obviar que el mercado inmobiliario en China lleva décadas al rojo vivo. La mentalidad social imperante es la de acaparar activos físicos, pues el retorno asociado va a seguir subiendo indefinidamente.
Lo cierto, pero, es que la descorrelación entre el parque inmobiliario y la población es cada vez mayor. Nunca habrá suficiente demanda orgánica interna (es decir, no especulativa) para ocupar todos los hogares construidos. En definitiva, China se enfrenta a un terremoto sin precedentes.
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